Вопрос: Президент Федеральной нотариальной палаты Евгений Клячин: Участие нотариуса в сделках с недвижимостью поможет предотвратить махинации на рынке жилья
Ответ: В последнее время на рынке недвижимости участились конфликты, связанные с невыполнением строительными компаниями обязательств перед соинвесторами. Зачастую они связаны с тем, что люди, вложившие свои средства в строительство жилья, не до конца понимают суть документов, которые подписывают, а договор не заверен нотариусом. О том, как можно избежать проблем при покупке квартиры, и перспективах развития российской нотариальной системы "Интерфаксу" рассказал президент Федеральной нотариальной палаты Евгений Клячин.

Евгений Николаевич, насколько важно присутствие нотариуса при оформлении сделок с недвижимостью?
Несколько лет назад наш законодатель пошел по пути необязательного участия нотариуса в оформлении сделок с недвижимостью, и сегодня любой гражданин или организация могут заключить договор купли-продажи в простой письменной форме без присутствия юриста. На мой взгляд, это ошибка, которая была допущена при принятии Гражданского кодекса РФ. В результате люди часто оказываются лишенными юридической защиты, которую обеспечивает нотариус, хотя основная деятельность нотариата как раз сводится к одной простой вещи - обеспечению защиты прав граждан и организаций при заключении договоров, соглашений и иных документов.
Поясню. Есть очень большой круг вопросов, которые должны быть отражены в договоре. В обязанности нотариуса входит предупреждение участников договора о смысле и значении совершаемого действия, о возможных последствиях, которые могут наступить для клиента в результате тех или иных положений документа. Юрист может дать совет, в какой форме лучше заключить договор, какие положения и штрафные санкции можно и нужно предусмотреть.

Кроме того, нотариус обязан проверить дееспособность гражданина и правоспособность юридического лица. Это очень важно, так как если человек неадекватен или не понимает смысла подписываемого документа, нотариус просто откажется от удостоверения договора.
Многие конфликты последнего времени, связанные с недвижимостью, произошли именно потому, что стороны действуют неосознанно. Просто в силу своей недостаточной юридической грамотности люди, зачастую, не могут дать правильную оценку документу и самостоятельно проверить подводные камни, существующие в тексте договора.

Такая ситуация характерна для всей страны?
Да, к сожалению, во многих областях России участие нотариуса в сделках сведено практически к нулю. Вместе с тем, в крупнейших регионах страны, таких как Москва или Санкт-Петербург, заключается достаточно большое число договоров, удостоверяемых нотариусом. Я считаю, что это - определенный показатель правовой культуры, существующий в столицах: гражданин, идущий к нотариусу, понимает, что посещение юриста избавляет его от возможных хлопот по отстаиванию своих интересов в суде. На европейском континенте действует резолюция Совета Европы, гласящая, что акты, изданные нотариусом, не нуждаются в дополнительном доказывании в суде. А в ряде случаев нотариальный акт за рубежом имеет еще и силу исполнительного документа, что не требует, например, обращения в суд по вопросу взыскания с должника возмещения ущерба. К сожалению, в России этой системы пока нет, но мы сейчас работаем в этом направлении. Необходимо, чтобы российский законодатель определил такие же признаки нотариального акта, что и в Европе, и придал ему в ряде случаев силу исполнительного документа. Чтобы, к примеру, по договору долевого участия при строительстве жилья можно было получить взыскание с должника без обращения в суд.

Какие конкретно, по Вашему мнению, нужны изменения в действующее законодательство для того, чтобы предотвращать махинации при сделках с недвижимостью и заключении других крупных договоров?
Это вопросы, над которыми ведется активная работа. Мы считаем, что сегодня должен быть разработан и принят новый базовый закон "О нотариате". Действующие ныне законы были приняты еще в 1993 году, когда жизнь в стране была совсем другой. Многие их статьи уже вошли в противоречие с существующими реалиями и не способны в должной мере регулировать те отношения, которые возникают сегодня в связи с нотариальной деятельностью.
Я считаю, что в новом законодательстве должен быть отражен высокий статус нотариуса, который, является публичным должностным лицом, действующим от имени государства. Это поможет установлению соответствующего отношения к нотариусу и к той деятельности, которую он осуществляет, как со стороны власти, так и со стороны граждан.
Необходимо, как нам кажется, внести изменения и в закон "Об исполнительном производстве". Сейчас идет работа по подготовке исполнительного кодекса России, в котором предполагается закрепить норму о том, что ряд нотариальных актов имеют силу исполнительного документа. Сегодня нотариус может совершить исполнительную надпись на документе, но это не избавляет кредитора от необходимости идти в суд. Нам кажется, что это нецелесообразно. Власть сегодня обеспокоена большой загруженностью судебной системы, а предотвратить подобное можно как раз за счет использования нотариата. В законодательстве должно быть прописано, что исполнительная надпись, акт о протесте векселя, мировое соглашение, подтвержденные нотариусом, имеют силу исполнительного документа.

То есть по указанию нотариуса, минуя суд, должно быть, исполнено соответствующее предписание?
Поясню. Допустим, один гражданин взял у другого определенную сумму денег. В их соглашении прописано, что эти деньги должны быть возвращены к определенному числу, но к указанному сроку должник их не возвратил. В этом случае нужно, чтобы у нотариуса было право совершения исполнительной надписи, не требующей решения суда. Это касается так называемых бесспорных отношений, когда нет основания для разбирательства в суде. То есть я признаю, что должен, но не могу отдать. В этом случае исполнительная надпись о взыскании, сделанная нотариусом, обращается на имущество должника. А если я возражаю против решения нотариуса, тогда нас рассудит суд. Сегодня же взыскание возможно только по решению суда. Нам кажется, что придание актам нотариуса силы исполнительных документов не ущемит ничьих прав. То же самое касается выдачи векселей. Сегодня нотариус издает акт о протесте векселя, но в суд идти все равно надо, чтобы получить судебный приказ. А ведь это время и лишняя трата средств на судебные издержки. Если бы опротестованный вексель имел силу исполнительного документа, кредитор мог бы пойти с этим документом прямо к судебным приставам, которые и произвели бы взыскание с должника.
Сегодня в России существует лишь один нотариальный документ, не требующий участия суда - это соглашение о взыскании алиментов. Если имеются какие-то спорные вопросы при назначении алиментов, в действие вступает суд, а если бывшие супруги готовы заключить соглашение о том, у кого остается ребенок и о размере алиментов, то такой документ можно оформить у нотариуса. На случай возможных нарушений в выплате, этот документ имеет силу исполнительного. То есть прецедент есть: государство подтверждает, что в ряде случаев нотариальный акт может иметь силу исполнительного документа. Этот опыт необходимо распространять и на другие области нотариальной деятельности.
Возвращаясь к вопросу недвижимости, хочу сказать, что уже подготовлен законопроект, предусматривающий возможность передачи в ведение нотариусов документов для регистрации прав на недвижимость. Сегодня человек может заключить договор купли-продажи на жилье в простой письменной форме или оформить его у нотариуса, но после этого ему надо обязательно идти в государственное учреждение по регистрации прав на имущество для того, чтобы зарегистрировать право собственности. Вся Европа живет по другим правилам, которые нам кажутся более удобными. Там нотариус удостоверяет договор и, при желании заявителя, сам передает документы для регистрации. Человеку не надо терять время, стоять в очередях, да и сам процесс проходит быстрее, когда профессионал разговаривает с профессионалом. Вы просто приходите к нотариусу, заключаете договор, а примерно через месяц приходите еще раз, чтобы забрать весь пакет документов. Подобная система действует во Франции, Германии, Швейцарии. Я посещал регистрационные учреждения в этих странах и должен вам сказать, что там не бывает простых граждан: люди даже не знают, где эти органы находятся, потому что все выполняет нотариус. Не знаю, будет ли распространена подобная практика у нас, но считаю, что такая идея заслуживает внимания.

А мог бы помочь нотариус в профилактике "недружественных поглощений"?
Безусловно. Сегодня правоохранительные органы очень беспокоит ситуация с недружественными поглощениями, когда при помощи различных механизмов недобросовестные организации приобретают блокирующие пакеты акций различных предприятий, используя всякого рода махинации. Это происходит потому, что нет открытости, прозрачности и достоверности сведений, которые передаются на регистрацию в налоговые органы. Они носят заявительный характер и не подвергаются надлежащей проверке. Если бы нотариус участвовал, допустим, в собрании акционеров и отражал ход заседания и принятые на нем решения, если бы он удостоверял договор учредителей акционерного общества, то была бы гарантирована достоверность тех сведений, которые вносятся в Единый реестр регистрации юридических лиц. Именно поэтому сегодня мы активно пытаемся объяснить власти возможности и потенциал нотариата, который используется не в полной мере. Подчеркну: нотариус - это квалифицированный и грамотный юрист.

Расскажите, пожалуйста, о "Концепции развития и совершенствования гражданского законодательства о недвижимом имуществе"?
Концепция была утверждена Советом по кодификации гражданского законодательства при президенте РФ в декабре 2003 года. Часть ее положений уже реализована, в том числе с принятием жилищного кодекса и других нормативных актов. Что касается нотариата, изначально концепция предусматривала обязательное участие нотариуса при заключении гражданами сделок с недвижимостью, но потом от этого отказались и не пошли на столь решительный шаг. Также в концепции прописана возможность передачи нотариусам функций по регистрации прав на недвижимость, о чем я уже говорил. Пока концепция существует в виде законопроекта, он внесен на рассмотрение нижней палаты парламента.

Для обывателя не всегда ясно, какую ответственность несет нотариус в случае его возможной ошибки?
Одним из важнейших принципов нотариата является полная имущественная ответственность нотариуса за результаты его работы. Если юрист неправильно удостоверил договор, что нанесло ущерб имущественным правам гражданина, он обязан возместить его в полном размере. Ущерб возмещается добровольно, либо по решению суда, в том случае, если нотариус не признал себя виновным. Этот принцип очень важен, потому что у людей есть гарантия, что они не останутся без собственности в результате ошибки нотариуса. Кроме того, совершенно понятно, что этот принцип заставляет нотариуса действовать очень осмотрительно и тщательно проверять документы на предмет возможных ошибок.
Поскольку деятельность нотариуса связана с постоянным риском, она должна быть обязательно застрахована. Возвращаясь к вопросу об изменениях в законодательстве, можно сказать, что в нашей стране необходимо увеличить размер максимального страхового возмещения, выплачиваемого за неправомерные действия нотариуса. Сейчас эта сумма смехотворно мала и составляет всего 100 минимальных размеров оплаты труда или 10 тысяч рублей. Кроме того, мы считаем, что должно быть установлено коллективное страхование ответственности риска нотариусов. Такая практика уже применяется в ряде регионов, в частности в Самаре, Волгограде, Екатеринбурге и Перми. Там нотариальные палаты страхуют всех нотариусов сразу. К примеру, в Самаре общая страховая сумма составляет 120 миллионов рублей. Если где-то на территории области нотариус причиняет вред, он возмещается из этого фонда, но, исходя из имеющегося опыта, хочу отметить, что до сих пор не было зафиксировано ни одной выплаты на подобную сумму.
Мы хотим, чтобы эта практика была закреплена в законодательстве и распространилась на всю территорию Российской Федерации. Это дополнительная гарантия для граждан, что в случае ошибки нотариуса они получат возмещение ущерба, который им был причинен.

Борется ли нотариальная палата с недобросовестными нотариусами, замешанными в махинациях с недвижимостью?
Деятельность нотариуса осуществляется от имени государства и полностью им контролируется. Не реже чем раз в четыре года их работа должна быть проверена специалистами нотариальной палаты и Росрегистрации. По итогам проверок нередки случаи, когда нотариусы лишаются полномочий. Если в ходе проверки в работе нотариуса выявляется непрофессионализм и некомпетентность, которые приводят к нарушению закона, то палата обращается в суд, который выносит решение о его пожизненной дисквалификации. Что касается случаев махинаций с недвижимостью, в которых замешаны нотариусы, то могу заверить, что они единичны.
Последнее нашумевшее дело было, когда одна дама в Москве стала нотариусом и задним числом оформляла завещания. Насколько мне известно, этот случай - пример удачного внедрения в нашу среду мошенника, посланного на это место криминальными структурами для выполнения конкретных задач. Сейчас она в розыске, но, скорее всего, искать уже некого: ее нет в живых. Не исключено, что какой-либо нотариус может быть связан с криминалитетом, но мы подобные случаи выявляем и пресекаем очень жестко. Подчеркну, что идея о тотальной криминализации нотариата - миф, раздутый СМИ. Есть единичные случаи, но лично я не видел ни одного решения суда по этому вопросу.

 

ИА "Интерфакс"